Tổng hợp 12 điểm mới của Luật Kinh doanh bất động sản

2. Giảm số tiền thanh toán trước khi thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Luật mới quy định rõ, việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc (hiện nay chỉ quy định lần đầu thanh toán không quá 30% giá trị hợp đồng).

3. Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không phải thành lập công ty

– Cơ quan, tổ chức thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản là tài sản công theo quy định của pháp luật.

– Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản đang được dùng bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật.

– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quyết định của Tòa án, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.

– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình.

– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng bất động sản do mình đầu tư xây dựng mà không phải là dự án đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh theo quy định của pháp luật.

Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không cần mở công ty (Ảnh minh họa) 

Tuy nhiên, Luật mới, chỉ quy định riêng cá nhân kinh doanh bất động sản với quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định và phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

– Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;

– Không đang bị truy cứu trách nhiệm hình sự, đang bị tạm giam, đang chấp hành hình phạt tù, đang chấp hành biện pháp xử lý hành chính tại cơ sở cai nghiện bắt buộc, cơ sở giáo dục bắt buộc/đang bị Tòa án cấm hành nghề kinh doanh bất động sản.

Chính phủ sẽ quy định chi tiết tiêu chí xác định kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ về số lượng, giá trị đối với các loại bất động sản.

Như vậy, từ ngày 01/01/2025, chỉ có cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ mới không phải thành lập doanh nghiệp/hợp tác xã, các tổ chức, cá nhân khác kinh doanh dịch vụ bất động sản đều phải thành lập doanh nghiệp/hợp tác xã.

4. Doanh nghiệp môi giới bất động sản chỉ cần 1 người có chứng chỉ hành nghề

Theo Điều 61 Luật mới, từ ngày 01/01/2025, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải đáp ứng điều kiện sau:

– Phải có quy chế hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản

– Phải có cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động theo quy định của Chính phủ;

– Có tối thiểu 01 cá nhân có chứng chỉ môi giới bất động sản (thay vì 02 người như Luật hiện hành);

– Trước khi hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản gửi thông tin về doanh nghiệp đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi thành lập doanh nghiệp để được đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của Luật này.

Theo đó, doanh nghiệp môi giới bất động sản chỉ cần 01 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản chứ không phải 02 người như hiện nay.

5. Từ 2025, môi giới bất động sản không được hành nghề tự do

Khoản 2 Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 nêu rõ, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau:

– Có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản;

– Phải hành nghề trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ tư vấn bất động sản, dịch vụ quản lý bất động sản.

Cá nhân môi giới bất động sản phải hành nghề trong sàn hoặc doanh nghiệp (Ảnh minh họa) 

Do đó, từ ngày 01/01/2025, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải hành nghề trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản như sàn giao dịch bất động sản hoặc công ty môi giới bất động sản…

Điều này đồng nghĩa với việc, cá nhân không được hành nghề môi giới bất động sản tự do như hiện nay (khoản 2 Điều 62 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cho phép cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập).

6. Thù lao, hoa hồng môi giới bất động sản phải chuyển khoản

Điều 47 Luật Kinh doanh bất động sản mới quy định, việc thanh toán trong giao dịch bất động sản, dự án bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và tuân thủ quy định của pháp luật.

Chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản.

Đối chiếu với quy định tại khoản 1 Điều 62 Luật này:

1. Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản được hưởng tiền thù lao, hoa hồng từ Sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.

Theo đó, mọi thù lao, hoa hồng môi giới bất động sản sẽ chuyển khoản qua ngân hàng.

7. Siết phân lô, bán nền đến cả đô thị loại III

Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở thuộc 01 trong 02 trường hợp sau đây:

– Thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị: Loại đặc biệt; Loại I; Loại II; Loại III;

– Thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.

Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Như vậy, quy định mới không cho phép phân lô, bán nền đối với cả khu vực phường của đô thị loại III.

Không được phân lô bán nền đất ở các phường thuộc đô thị loại III (Ảnh minh họa) 

Bảng 2: Các loại hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản